Применение налоговой льготы по налогу на имущество организаций невозможно без ввода объекта капитальных вложений в эксплуатацию
Пятый арбитражный апелляционный суд 02.07.2026 вынес постановление по делу №А51-255/2026, где оценил право резидента ТОР применять налоговую льготу по налогу на имущество организаций в отношении объектов незавершенного строительства
Обстоятельства дела
в 2021 г. ООО СЗ «ДНС СИТИ» (далее – Общество) заключило соглашение об осуществлении деятельности на ТОР, по которому обязалось реализовать инвестиционный проект по строительству многоквартирных домов;
В соответствии с региональным законодательством резиденты ТОР вправе применять ставку 0% по налогу на имущество организаций при условии использования объекта в деятельности по соглашению об осуществлении деятельности на ТОР;
Общество поставило на кадастровый учет два незавершенных строительством многоквартирных дома. Затем оно передало их в залог банку в рамках кредитных договоров, заключенных для финансирования инвестиционного проекта;
Поскольку данные объекты являются объектами незавершенного строительства, они подлежали обложению налогом на имущество, исходя из кадастровой стоимости в силу пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ; налоговый орган исчислил в отношении многоквартирных домов сумму налога, считая невозможным применение налоговой льготы. Не согласившись, Общество обратилось в суд.
Позиция налогоплательщика
Общество посчитало, что выполнило все условия для применения налоговой льготы, в т. ч. в части необходимости использовать льготируемое имущество. По мнению Общества, поскольку многоквартирные дома были переданы в залог, они были задействованы в деятельности, являющейся предметом соглашения об осуществлении деятельности на ТОР.
Позиция налогового органа и суда
Суд поддержал позицию инспекции, указав, что:
под использованием имущества следует понимать его использование именно в производственном процессе в качестве основного средства;
затраты на строительство многоквартирных домов отражены на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». Кроме того, в отношении спорных объектов не получено разрешение на ввод в эксплуатацию. Данные обстоятельства подтверждают, что объекты еще не могут участвовать в производственном процессе;
передача спорных объектов в залог является не использованием, а лишь реализацией правомочия распоряжения юридической судьбой вещи.
Оценка TAXOLOGY
Использование объекта в деятельности инвестора является широко распространенным условием применения налоговых льгот, что на практике зачастую означает необходимость признать объект основным средством. Без этого в праве на налоговую льготу может быть отказано, даже если имущество создается в рамках инвестиционного соглашения.
С одной стороны, такое регулирование полностью согласуется с целью введения налоговых льгот по стимулированию экономического роста, что невозможно без вовлечения активов в гражданский оборот. С другой стороны, у компаний зачастую возникает необходимость поставить объект незавершенного строительства на кадастровый учет по хозяйственным причинам. В результате такой регистрации налоговое бремя инвестора может увеличиться даже при наличии преференциального статуса, что не отвечает задаче поддерживать налогоплательщиков на этапе осуществления капитальных вложений.